在新闻学中,会存在所谓的“波浪纹”理论。
在平静的湖水里落石,水纹很快就会在周围产生共振波,扩散的范围和效果因水质和水面地形的影响而不同。
例如,你的朋友圈里有人,收到你的消息,这人是“水域”,每个人都会产生新的“石头”和“波纹”。
消息的传播,就这样一波接一波的“接力”,直至新的热点出现,旧的消息再难激起一丝涟漪。
楼市亦是如此。
大概从年开始,迄今走出了一波称得上完美的“水波纹”理论。
北京、上海、深圳、广州,是最初的四颗石子。
年,住房建设部、财*部和中央银行共同发布通知,对拥有一套住房、清算住房贷款的居民,公积金贷款的最低赔偿率下降到20%。从3月到年9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调bp。
房地产金融放松“差距”,长期忍耐的大量资金涌出,自然流向需求最多、供给最少的一线城市。
随后的扩散,发生在年2月份。
中信建投宏观研究报告数据显示,当时热点城市受控紧缩控制上升幅度减小,非热点城市*策放宽和热点城市需求溢出开始迅速恢复:二三线城市房价上涨,截止年9月,分别比上年增长14.9%
剧情还没有结束,真正把这这波上涨推入高峰的,是-年。
年是公认的“地王年”,全国总价格地王、单价地王以及溢价率超过%的“三高”区划,南京以19席获胜,苏州以14席、合肥以11席、杭州以10席为人所知。
过后是三四线楼市的表演时间。
在临时小屋货币化的促进下,拆卸业者们带着大量的现金“大楼清扫”,小城市的房价涨船高。
据中泰宏统计,截至年3月,房价上涨幅度最大的城市不是一线大城市,而是中山市,涨幅达到76%,继而东莞也在70%以上,昆山、廊坊、珠海、惠州、保定、佛山、嘉兴的房价涨幅均超过50%,南京、海口、武汉等二线城市房价上涨
其实,这这波由一二线向三四线扩散的涨幅,远远比我们想象的要大。
上文统计的50%或70%的房价涨势,是基于全国商品新房的平均售价。
然而,这个价格其实是不可比的,因为新房越盖越远。
举个例子,10年前在上海卖的新居都在内圈里,但现在几乎都在外圈里,当时的燕郊、昆山和中山、惠州并没有像现在这么热
比较价格显示,几乎所有二线城市房价上涨幅度都在3倍以上,换算成人化上涨幅度超过15%。
正所谓横有多长,竖有多高。房价回落时,也会遵循“水纹效应”。
值得庆幸的是,我们正在经历这个过程。
第一财经曾在8月中旬报道,今年6-7月份,二手房出现20个城市下调,是年最高。
日前,统计局发布了最新的70个城市的房价指数,其中有一个亮点:二手房价格下跌的城市数量已经达到35个,这是54个月来房价首次出现逆转,超过上涨城市。青岛、安庆和郑州等13个城市的房价已经回到一年前。
短短几个月时间,房价回落的城市,从20个变成35个,显然,这只是开始。
真正的考验,是40天过后的年。
明年,几乎是业内公认的“转折年”。
安住不动产研究院分院院长张波氏说,从年开始,全国商社的规模,销售面积和销售规模都进入缓慢的下行路径。
经济学家李迅雷的见解更加激进,记得前几天,在年的博尔论坛上发生了房地产的拐点和年左右,发表了争论的话。如今,我依然认为基本确认拐点了。有人期望房价长期走平,不可能!对于买房的贷款投资者来说,平仓意味着锁定损失。世界上没有平坦的理由,因为它不符合资产的特征。
照这两位的说法,再等40天,明年的市场,既没有小涨,也不容易走平,只会有所回落。
按我的理解,是房地产行业的“天花板”,必然会在明年触及。
在房改后的第一个10年,年-年,我国住房开发投资额从.6亿元增长到.5亿元,增长了20倍。
接下来的10年,从年到年(今年的数据还没有出来),新建了万所住宅,比前10年多了36%。到目前,基本实现了户均住房套数超过1套,人均住房建筑面积近40平方米。
谁敢说自己没房子?
无论家在乡下还是在镇上,大家都有房子,不过谁都想去都市。
不过,对于某些行业来说,从年到第三年的第十年,扩张速度必然会下降。
孙宏斌先生前几天发表演讲,说开发商这几年一直在夺取增加量,增加量多,大家的日子过得很轻松。从现在起,就是存量了,就这15万亿存量,围绕着15万亿上下波动,这个时候就难做了。
李迅雷这段话的最后几句,尤其值得注意。
即使房价保持不变,对于贷款投机者来说,结果赔钱进监狱决不是玩笑。
一方面,是房产投机赚差价时代彻底结束。
任何投机品赚钱的前提条件,是低买高卖。
房地产的情况下,从卖价中减去买价,减去交易税,减去折旧、内部装修、修理等保有成本,收入就是利润部分。
以前的房地产市场规则非常简单。虽然契税、物业管理费和装修费要花很多钱,但数百万房地产在两年内可以翻番。这笔钱根本算不了什么。
不过,从今年开始,能涨到年涨幅20%以上的城市,非常少了。
去年西安只有一个,今年洛阳、苏州、临沂、呼和浩特也勉强算了算。
然而,在数百个城市中,今年只有这些城市“采取了主动”。在年购买北京、上海和深圳的高位住房,在年购买第三条和第四条高位住房而不损失20%是件好事。
另一方面,意味着万户家庭财富或将“凝固”。
胡润今天发布了一份财富报告,截至年8月,我国中产家庭数量已达万户,其中新中产0万户以上。
就省市而言,北京仍是拥有万资产的“富裕家庭”数量最多的地区,达到70.4万个。广东第二,为67.9万户,上海第三,达到60.2万户。
很明显,京沪广深聚齐了。
根据胡润的统计,房地产和股权资产是按家庭规模3人计算的。四大城市排名第一的原因是当时房地产的市场价值。
毫不夸张的说,这万户家庭财富的增涨,应该感谢房地产行业。
经过20年的快速增长,我国房地产市场价值已经接近万亿元。超过60%的居民财富与房地产有关。据沈万一等产业统计,23个产业中有12个直接受到房地产的影响。
举个例子,年1月北京平均房价为元/平米,上海平均房价为元/平米。
年9月,北京平均房价为元/平方米,上海平均房价为元/平方米,涨幅分别达到50%和57%。
如果你在年初在北京买一套平方米的公寓,到年9月,在不到两年的时间里,它将升值万元。如果你在上海买下这套公寓,它将升值万元。
这钱赚的真轻松自在。
然而,从年开始,这样的财富增长神话,这种财富增长方式,可能要划上句号了。
当然,执着于房地产投资的专家们,凭借过去20年的经验继续“复权”,证明背负住房贷款拥有房屋是唯一的道路。
可是,人不能只活在回忆之中,房地产也是一样。
未来房价还会不会涨?
当然,结构性机会不是人人都能把握的。一年之内,跳跃是四五次,普通人谁能承受?
多个地市,几千个县城,当然会有涨跌起伏,一二线、新一线,依然有人趋之若鹜。
但是,短期内没有价格差距的市场,因为没有套期保值的空间,所以即使知道5年内会上涨10%,连住房贷款的利率都无法弥补,这有什么意义呢
在我看来,未来只属于一种人:那些无论价格多少都买得起房子的人,那些深深热爱这座根深蒂固的城市的人,以及那些赔钱的人都无关紧要。
对他们来说,房子只是居住的载体和工具,而非捆绑人生的牢笼。
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